隨著城市建設的發(fā)展，根據城市建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，往往需要對規(guī)劃區(qū)域內的有關企業(yè)進行拆遷。

政府應當依法拆除建設用地范圍內企業(yè)的房屋建筑物和附屬物，搬遷設備，將該范圍內的工廠、單位重新安置，并對其所受損失予以補償。

城市的發(fā)展是一個不斷進行再建設的過程，隨著我國經濟體制改革的順利實施，社會主義市場經濟的逐步建立，生產力得到空前的發(fā)展。

為了城市的整體規(guī)劃，有時也為了國家專項工程建設的需要，有必要對原有建筑房屋進行拆除、搬遷，達到整體的整齊劃一或對日益緊張的國有土地資源的合理利用。

企業(yè)拆遷是一項龐大、復雜且耗時長、成本高的工程，而企業(yè)搬遷補償評估，也是一個龐大的、系統(tǒng)化、相對復雜的工作。

企業(yè)搬遷補償評估是我們仁誠集團下屬公司——山東仁誠土地房地產資產評估有限公司的業(yè)務。我們公司因為有土地、房地產、資產（包括但不限于設備搬遷、無形資產評估、經營損失、企業(yè)資質等等）的評估資質，研究搬遷對企業(yè)的損失和影響，比較全面。

對于企業(yè)不動產價值的補償，不僅僅是房地產價值的補償，而是所有不動產價值（包括建筑物、構筑物、管廊、溝槽等等）的補償。

對于停產停業(yè)損失費的補償，應該把工業(yè)企業(yè)房地產與純商業(yè)用途、辦公用途房地產的停產停業(yè)損失費分開對待，同時還要根據企業(yè)規(guī)模、盈利能力、處在不同的壽命周期，充分考慮企業(yè)的經營情況，進行評估。

對于搬遷補助費，不可全部按照按固定標準進行補償，而應按實際發(fā)生費用進行核定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定:“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償，包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償?！?/span>

第十九條規(guī)定:“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定?！?/span>

第二十三條規(guī)定:“對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

企業(yè)在拆遷過程中，拆遷人給予被拆遷人的的拆遷補償主要包括：

①房屋所有權和土地使用權補償；

②機器設備和存貨搬遷費用補償；

③停產、停業(yè)損失及安置補助。

根據《濟寧市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十三條規(guī)定：“作出房屋征收決定的人民政府應當對被征收人給予補償，補償內容應當包括：

（一）被征收房屋價值補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷補償；

（三）因征收房屋造成的臨時安置補償；

（四）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失補償。

被征收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬于該房屋的國有土地使用權的價值。”

《濟寧市國有土地上房屋征收與補償辦法》對企業(yè)搬遷的規(guī)定：

第二十四條第二款規(guī)定“對被征收非住宅房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位類似房地產的市場價格，由房地產價格評估機構評估確定。”

第三十五條規(guī)定“征收商業(yè)、生產、辦公、倉儲非住宅房屋，給被征收人造成停產停業(yè)損失的，對選擇房屋產權調換并自行安排周轉用房的被征收人，房屋征收部門應當按照房屋征收補償協(xié)議約定向被征收人支付停產停業(yè)損失補償費。其中商業(yè)用房的停產停業(yè)損失補償費標準為被征收房屋建筑面積每月每平方米20——30元，生產、辦公、倉儲用房的停產停業(yè)損失補償費標準為被征收房屋建筑面積每月每平方米10—15元。具體建設項目的停產停業(yè)損失補償費標準由作出征收決定的人民政府根據被征收房屋區(qū)位等因素，在征收補償方案中確定。”

而機器設備及存貨搬遷補償金額的確定較為復雜，而有關條例對此項補償的規(guī)定不便于實際操作，如《濟寧市國有土地上房屋征收與補償辦法》第三十三條  “征收商業(yè)、生產、辦公、倉儲非住宅房屋，其設施設備的拆除、運輸、安裝和搬遷費，按照實際發(fā)生的合理費用或者委托具有相應資質的評估機構評估確定。”

拆遷雙方往往在此項補償金額的確定上存在較大分歧，如何科學、公平、合理地確定企業(yè)拆遷過程中設備搬遷的費用，成為拆遷雙方關注的焦點。

下面具體分析一下搬遷對企業(yè)的損失主要包括的三個方面:不動產損失、停產停業(yè)損失、搬遷支出損失。

(一)不動產損失

不動產損失指不能隨遷的固定于土地上或地下的所有有形資產，包括:建筑物(生產經營用房、辦公用房、后勤用房)、構筑物(設備基礎，道路交通、院墻、煙筒、擋土墻等)、管網系統(tǒng)(給水、排水、暖氣，電路、通訊、網絡、管理信息系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng))、綠化景觀、路燈照明等，以及土地使用權等無形資產。

(二)停產停業(yè)損失

停產停業(yè)損失指因搬遷而停產停業(yè)給企業(yè)造成的生產經營損失、盈利損失以及不必要的支出。

根據國務院第590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規(guī)定：“對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”

一個大中型的正在進行生產經營的企業(yè)，根據其生產規(guī)模和所經營業(yè)務的不同，因搬遷導致的停產停業(yè)時間一般為半年至兩年，所涉及的損失一般包括:

(1)生產經營損失。主要指停產停業(yè)期間的利潤，以及利潤在此期間產生的利息等。

(2)公司產品訂單損失。潛在客戶的跑單、現有客戶的跑單或減單、對原材料的訂貨減少導致訂貨單位成本增加、已訂貨訂單無法繼續(xù)生產的賠償金等。

(3)一些設備因搬遷不得不提前報廢或更換所帶來的固定資產損失。

(4)原有客戶群的丟失及新的市場開拓所帶來的成本增加。原有客戶群或許丟失，新的市場開拓必定帶來成本的增加，如需加大廣告力度而造成的費用增加等。

(5)公司的隱形損失。有些企業(yè)地理位置優(yōu)越，由于搬遷，企業(yè)很難找到與原來一樣優(yōu)越的地理位置，導致原材料、產成品的運輸成本大大增加，職工的交通補助增加，從而導致該企業(yè)的生產經營成本增加。

(6)搬遷范圍外房地產的損失。一些企業(yè)部分房地產在搬遷范圍內，部分房地產不在搬遷范圍內，但因工廠主體停產而導致不在搬遷范圍內的房地產也不得不停產、停業(yè)，其補償費是得不到的，但其停產停業(yè)損失和日常有些開支是必須要發(fā)生的(如一些銷售業(yè)網點的房租費等)。

以上停產停業(yè)損失是以企業(yè)停歇一段時間繼續(xù)生產經營為前提的。如果因為搬遷，公司廠址的變更，機器、設備的大遷移，公司人員的變動、對客戶的負面影響等原因導致企業(yè)無法繼續(xù)生產經營，不得不進行破產清算。那么以破產清算而告終的企業(yè)損失就會更大。

(三)搬遷支出損失

搬遷支出損失是指因搬遷產生的全部費用以及不必要的浪費和不可預見損失等，包括:

(l)可移動物品的搬遷、安裝費用。可移動辦公家具及用品、文件檔案的遷移費，大量的原材料、在產品、半成品、產成品的遷移費，在用工裝模具、刃具和器具、消防器材的遷移費、安裝費，可移動機器設備的運輸、安裝費用。

(2)不可移動設備的搬遷、安裝費用。固定于地表的不可移動的機器設備的拆卸費、運輸費、安裝調試費、驗收費、不可預見費等。

(3)一旦拆除便無法恢復使用的機器、設備的補償費。每個企業(yè)都或多或少存在一些一旦拆除便無法恢復使用的機器、設備或者為配合安全生產、環(huán)境保護等要求的一些生產外附屬設備，這些設備一旦拆除便無法恢復繼續(xù)使用，如通風設備、除塵設備等。

企業(yè)搬遷補償評估業(yè)務聯系人：付強

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