對于房屋裝修費是否計入固定資產原值繳納房產稅問題，是眾多會計人員經常咨詢的一個問題，企業(yè)會計人員的理解與稅務征管機關的理解經常存在爭議，本文將從新購（建）房屋初次裝修、舊房改擴建重新裝修、租入房產發(fā)生的裝修三個方面為大家簡要解析一下入賬、稅收問題，并就如何巧妙利用裝修、改造來規(guī)避、節(jié)約房產稅進行探討。 

一、 新購（建）房屋初次裝修費

1、在《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》中，對于固定資產的初始計量有如下規(guī)定：

“第七條 固定資產應當按照成本進行初始計量。

  第八條 外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。

  第九條 自行建造固定資產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。”

  2、《財政部、國度稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第 1條“關于房產原值如何確定的問題”規(guī)定如下：

“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估?！?/span>

  3、《吉林省地方稅務局關于明確房產稅土地使用稅有關政策的通知》吉地稅發(fā)〔2006〕42號規(guī)定：“對新建房屋進行初次裝修，凡屬于房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、門窗等投資，不論其帳務如何處理，一律并入房產原值征收房產稅。”

  因此，對新建房屋進行首次裝修中，凡屬于房屋不可分割的吊頂、燈具、中央空調、地磚、門窗、電氣及智能化樓宇設備等裝修費用，屬于使房屋這項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，在會計核算上應該計入固定資產的原值，繳納房產稅。

（如何進行納稅籌劃？見下面案例。）

二、舊房改擴建重新裝修費用 

1、《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》第六條規(guī)定：“與固定資產有關的后續(xù)支出，符合本準則第四條規(guī)定的確認條件（與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；該固定資產的成本能夠可靠地計量）的，應當計入固定資產成本；不符合本準則第四條規(guī)定的確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益?！?/span>

在《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》應用指南中關于固定資產的后續(xù)支出有如下規(guī)定：

“固定資產的后續(xù)支出是指固定資產在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。

 固定資產的更新改造等后續(xù)支出，滿足本準則第四條規(guī)定確認條件的，應當計入固定資產成本，如有被替換的部分，應扣除其賬面價值；不滿足本準則第四條規(guī)定確認條件的固定資產修理費用等，應當在發(fā)生時計入當期損益。”

  依據上述規(guī)定，對于舊房的更新改造（改擴建）支出應該予以資本化，增加房產的賬面價值，對于舊房的維修費，應該在發(fā)生時計入當期費用。

  2、《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定：

 “一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

  二、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。”

  3、《吉林省地方稅務局關于明確房產稅土地使用稅有關政策的通知》吉地稅發(fā)〔2006〕42號規(guī)定：“對舊房重復裝飾裝修的投資額，按現行會計制度規(guī)定，凡記入固定資產科目，增加房產原值的，征收房產稅，未增加房產原值的，不征收房產稅。”

  因此，對于舊房的更新改造（改擴建）支出，通常都是為改善房屋的使用功能，增添的附屬設備和配套設施應該計入房產原值；更換的附屬設備和配套設施，應該按加新減舊的方式計入房產原值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，維修和更換時作為維修費計入當期費用，不計入房產原值。

三、租入房產發(fā)生的裝修費

 1、在《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》應用指南中關于“ 經營租入固定資產改良”有如下規(guī)定：

“企業(yè)以經營租賃方式租入的固定資產發(fā)生的改良支出，應予資本化，作為長期待攤費用，合理進行攤銷?！?/span>

  2、《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）第二條規(guī)定：“ 房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

  前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。

  對于承租方，對房產沒有所有權，不是房產稅的納稅人，因此不能將發(fā)生的裝修費作為房產稅的計稅依據。”

  3、《海南省地方稅務局關于對房產稅若干政策問題相關文件部分條款進行修改的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]108號）規(guī)定：“企業(yè)將承租的房產進行加層、擴建或拆除重建，雙方協(xié)議對加層、擴建、重建新增加的房屋面積，在若干年內，由承租企業(yè)使用不交房租，期滿后承租企業(yè)無償將房產歸原房主所有，協(xié)議租賃期間，由原房屋產權所有人按房產出租方式繳納房產稅。計稅依據以加層、擴建、重建新增加的房屋面積的建造合同金額為準，按協(xié)議租賃年限平均計算年應納房產稅稅額。承租人將租用的房產進行維修、改造，若干年內以支付修理費抵交房產租金，應由產權所有人繳納房產稅。如原有租約的，按租約租金收入計稅，如無租約的，按支付的修理費用為租金計稅?！?/span>

  因此，租入房產由承租人承擔的裝修費用，作為承租企業(yè)的“長期待攤費用”，不能要求承租人以裝修費為依據繳納房產稅。

籌劃案例：

M公司有一座自有產權的大樓價值3.5億做酒店，裝修需要2.8億，正常做法是自有房產自己裝修，裝修好以后：（房子3.5億+裝修2.8億）*70%*1.2%=529.2萬元，計算房產稅，只要不拆除，稅務機關年年收取房產稅，因為自有房產，自己裝修，只能計入固定資產，沒有話說，只能每年交裝修計入房產原值的房產稅2.8*70%*1.2%=235.2萬元。

可以這樣籌劃：

M公司注冊一個A物業(yè)公司，大樓毛坯租給A公司，裝修后，返租（來回的價格自然自己定下哦）。然后，最主要的，讓這個A公司不能活太久，活幾年，就搞掉它——吸收合并，同一控制下的吸收合并，不需要支付對價。A公司原來的裝修款計入長期待攤費用的，還只能計入長期待攤費用，沒有法律能阻止。

大量的公司都沒有注意這個問題，**酒店就注意了，裝修只要超過500萬了，就想辦法拿開。

還有就是，有些公司固定資產投資用的是EPC合同，為了節(jié)約房產稅，我們不建議用，即使用，也要分解成若干個子合同，把圍墻、馬路、綠化、崗亭、寫字樓等等寫清楚，按清單開發(fā)票。分開，不吃虧，你懂得。