片區(qū)開發(fā)，不可避免涉及到要從農民手里征收土地。那么，土地征收有哪些環(huán)節(jié)和注意事項呢？現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及其《實施條例》（征求意見稿）整理如下：
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十五條，為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收：（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社區(qū)綜合服務、社會福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護等公共事業(yè)需要用地的；（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發(fā)建設需要用地的；（六）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形。其中，第（四）、第（五）是片區(qū)開發(fā)比較常用的情形。但是，第（四）項、第（五）項規(guī)定的建設活動，還應當納入國民經濟和社會發(fā)展年度計劃；第（五）項規(guī)定的成片開發(fā)并應當符合國務院自然資源主管部門規(guī)定的標準。第（五）項規(guī)定是指縣級以上人民政府組織實施成片開發(fā)的時候，是可以征收農民的土地的。不過，這個成片開發(fā)項目必須是經省人民政府批準的，且擬征收的土地已經在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍。上述權限在今年3月份的時候，已部分下放給省級人民政府審批。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
征收農用地的，還應當依照規(guī)定先行辦理農用地轉用審批。
【土地征收啟動公告、現(xiàn)狀調查和社會穩(wěn)定風險評估】 需要征收土地，縣（市）人民政府應當發(fā)布土地征收啟動公告，并開展土地現(xiàn)狀調查和社會穩(wěn)定風險評估。
征收土地啟動公告應當在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內發(fā)布，公告時間不少于五個工作日。
土地征收啟動公告內容包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調查的安排等。土地征收啟動公告自發(fā)布之日起，任何單位和個人不得在擬征地范圍內搶栽搶建；違反規(guī)定搶栽搶建的，不予補償。
土地現(xiàn)狀調查的內容包括土地的權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數(shù)量等信息。
社會穩(wěn)定風險評估應當對征收土地的社會穩(wěn)定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出風險防范措施和處置預案。社會穩(wěn)定風險評估結果是申請土地征收的重要依據(jù)。
【編制征地補償安置方案】 縣（市）人民政府應當依據(jù)社會穩(wěn)定風險評估結果，結合土地現(xiàn)狀調查情況，組織自然資源、財政、農業(yè)農村、人力資源和社會保障等有關部門編制征地補償安置方案。征地補償安置方案包括征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等內容。
【補償安置公告】 征地補償安置方案擬定后，縣（市）人民政府應當在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內發(fā)布征地補償安置公告，公告時間不少于三十日。征地補償安置公告應當同時載明辦理補償?shù)怯浧谙?、異議反饋渠道等內容。多數(shù)被征地的農村集體經濟組織成員認為補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣（市）人民政府應當組織聽證。
【征地補償安置協(xié)議和決定】 縣（市）人民政府根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證情況確定征地補償安置方案后，組織有關部門與擬征收土地的所有權人、使用權人簽訂征地補償安置協(xié)議。
對個別未簽訂征地補償安置協(xié)議的，縣（市）人民政府應當依據(jù)征地補償安置方案和補償?shù)怯浗Y果作出征地補償安置決定。
【征收申請審批】 縣（市）人民政府完成本條例規(guī)定的征地前期工作后，方可提出土地征收申請，按照《土地管理法》第四十六條的規(guī)定報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府對征地是否符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的公共利益進行審查，符合條件的，應當在國務院規(guī)定的時限內批準。
【土地征收公告】 土地征收申請經依法批準后，縣（市）人民政府應當發(fā)布土地征收公告，并組織實施。
【強制執(zhí)行】 被征收土地的所有權人、使用權人對土地征收不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。被征收土地所有權人、使用權人在規(guī)定的期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在規(guī)定的期限內又不騰退的，由縣（市）人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
【征地補償費用】 省、自治區(qū)、直轄市制定公布征收農用地的區(qū)片綜合地價，確定土地補償費、安置補助費的標準。
社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼，依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準單獨列支。
申請土地征收的地方人民政府應當將土地補償費、安置補助費、農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用以及社會保障費用等足額預存，未足額預存的，不得申請土地征收。
實際上，土地征收和農用地轉為建設用地都是把農民的土地（正式名稱為：農村集體所有土地）拿過來使用。土地征收是由國家征收農村集體所有的土地，把土地變?yōu)閲型恋?。農用地轉為建設用地是把土地的用途由農用地（只能用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等）轉變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、構筑物，最主要是可以蓋房子。
土地征收和農用地轉為建設用地常常同步進行，就是把農民的土地拿過來，并且，由原來只能種莊稼改為可以蓋房子。當然，一般會產生升值，但目前征收的成本也越來越高。
