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無論是個人還是企業(yè),銷售房屋涉稅問題一直是大家所關(guān)注的焦點(diǎn)。下面的精選問答將為您解析在房屋銷售環(huán)節(jié)分別涉及哪些稅種,以及分別如何計(jì)算。一起來看看! 一 提問個人銷售住房需要繳哪些稅?回復(fù)1.增值稅:(1)個人銷售自建自用住房免征增值稅;(2)個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū);2.城建稅:7%、5%、1%及教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%;3.印花稅:對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;4.土地增值稅:對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;5.個人所得稅:個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯 一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅。注:根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定對該個人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城建稅、附加稅和印花稅。二提問公司銷售房產(chǎn),需繳納什么稅呢?以及對應(yīng)的稅率是多少?回復(fù)(一)若公司為一般納稅人:1.增值稅:適用簡易計(jì)稅方法5%, 一般計(jì)稅9%。 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),按照以下規(guī)定繳納增值稅:簡易計(jì)稅方法:(一)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般計(jì)稅方法:(三)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。政策依據(jù):《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第三條2.城建稅:納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的,稅率為1%。3.教育費(fèi)附加:3%。4.地方教育費(fèi)附加:2% 。5.印花稅:合同所載金額*萬分之五。6.企業(yè)所得稅:基本稅率 25%。7.土地增值稅:土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率: 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。政策依據(jù):《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條 (二)若公司為小規(guī)模納稅人:1.增值稅:5%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外,按照以下規(guī)定繳納增值稅:(一)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn),以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。(二)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn),以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。除其他個人之外的小規(guī)模納稅人,應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。政策依據(jù):《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第四條 2.企業(yè)所得稅:基本稅率25%3.城建稅 :納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的,稅率為1%。4.教育費(fèi)附加率:3%。5.地方教育稅稅率:2%。6.印花稅:合同所載金額*萬分之五。7.土地增值稅:同一般納稅人增值稅繳納依據(jù)。優(yōu)惠政策:《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號)三、由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況,以及宏觀調(diào)控需要確定,對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。案例分析:例:某企業(yè)為一般納稅人,于2020年銷售2016年6月后新購入的辦公樓一棟,房屋在異地,取得全部價款和價外費(fèi)用5550萬元,開具增值稅專用發(fā)票,銷售時采用一般計(jì)稅方法,適用稅率9%,購進(jìn)原價4500萬元,預(yù)征率5%;本月還購進(jìn)辦公用電腦、家具等1130萬元,取得增值稅專用發(fā)票并于當(dāng)期認(rèn)證。【應(yīng)納稅額計(jì)算】預(yù)繳稅款=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%=50萬元 銷項(xiàng)稅額=5550÷(1+9%)ⅹ9%=458萬元 進(jìn)項(xiàng)稅額=1130÷(1+13%)ⅹ13%=130萬元 應(yīng)納稅額=458-130-50=278萬元本文僅供技術(shù)探討,大家參考。
一
提問
回復(fù)
1.增值稅:
(1)個人銷售自建自用住房免征增值稅;
(2)個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū);
2.城建稅:7%、5%、1%及教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%;
3.印花稅:對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;
4.土地增值稅:對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;
5.個人所得稅:個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯 一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅。
注:根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定對該個人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城建稅、附加稅和印花稅。
二
【應(yīng)納稅額計(jì)算】
預(yù)繳稅款=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%=50萬元
銷項(xiàng)稅額=5550÷(1+9%)ⅹ9%=458萬元
進(jìn)項(xiàng)稅額=1130÷(1+13%)ⅹ13%=130萬元
應(yīng)納稅額=458-130-50=278萬元
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